Nowy hotel nie musi już oznaczać nowego budynku. Coraz więcej inwestycji hotelowych rozpoczyna się nie od zakupu pustej działki, ale od znalezienia istniejącej nieruchomości, której można nadać nową funkcję. Dawne biurowce, starsze hotele, koszary, obiekty przemysłowe czy części wielofunkcyjnych kompleksów stają się punktem wyjścia do projektów, które jeszcze kilkanaście lat temu prawdopodobnie powstałyby od podstaw.
Skalę tego zjawiska dobrze pokazuje wypowiedź Andrzeja Szymczyka, Development Director Poland, Eastern Europe & Baltics w IHG Hotels & Resorts. Według niego około 75 proc. projektów trafiających obecnie do analizy IHG stanowią istniejące hotele, inne budynki lub inwestycje posiadające już pozwolenie na budowę. Nie oznacza to, że dokładnie trzy czwarte nowych obiektów sieci powstanie poprzez adaptację, ale pokazuje, jak mocno zmienił się rynek projektów, którymi zainteresowani są obecnie inwestorzy hotelowi.
Działka nie jest już oczywistym początkiem inwestycji
Budowa hotelu od podstaw daje inwestorowi dużą swobodę. Można odpowiednio zaplanować bryłę, liczbę kondygnacji, układ pokoi, komunikację, zaplecze gastronomiczne, parking oraz część konferencyjną. Taki model wymaga jednak znalezienia odpowiedniego terenu, przejścia procedur administracyjnych, przygotowania projektu i sfinansowania całego procesu budowlanego.
Szczególnie dużym problemem stają się działki w centrach największych miast. Atrakcyjne tereny są ograniczonym zasobem, a hotel musi konkurować z budownictwem mieszkaniowym, biurami i projektami wielofunkcyjnymi. Nawet jeżeli odpowiednia nieruchomość gruntowa pojawi się na rynku, jej cena może istotnie wpłynąć na opłacalność całego przedsięwzięcia.
Właśnie dlatego coraz większego znaczenia nabiera istniejąca zabudowa. Inwestor może spojrzeć na starszy hotel, biurowiec lub obiekt o wygasającej funkcji nie jak na problem, lecz jak na potencjalną bazę przyszłego projektu.
Zmienia się więc jedno z podstawowych pytań zadawanych przed rozpoczęciem inwestycji. Zamiast „gdzie możemy postawić nowy budynek?” coraz częściej brzmi ono: „który z istniejących budynków można wykorzystać ponownie?”.
Konwersje stają się ważną częścią europejskiego rynku hotelowego
Dane IHG pokazują, że nie jest to niewielki trend dotyczący pojedynczych inwestycji. W 2025 roku konwersje odpowiadały za około 84 proc. pokoi otwartych przez grupę w Europie. Stanowiły również około 61 proc. pokoi znajdujących się w nowych umowach.
Tak duży udział pokazuje, że wykorzystanie istniejącego zasobu nieruchomości staje się jednym z podstawowych sposobów rozwoju sieci hotelowych. Dla operatora oznacza możliwość szybszego wejścia na wybrany rynek, natomiast właściciel budynku może otrzymać szansę na zmianę jego funkcji i ekonomiczne wykorzystanie nieruchomości, która w dotychczasowej formule nie osiągała oczekiwanych wyników.
W 2026 roku IHG informowało również o portfelu 11 istniejących hoteli w Niemczech, Belgii i Francji obejmującym łącznie ponad 1,8 tys. pokoi. Obiekty mają funkcjonować pod markami należącymi do grupy, takimi jak Holiday Inn, voco i Garner. Konwersja nie jest więc wyłącznie sposobem na uratowanie pojedynczego starego hotelu. Może stać się elementem znacznie większej strategii ekspansji.
Hotel Katowice dostał drugie życie
Polskie miasta również dostarczają przykładów pokazujących różne sposoby wykorzystania istniejącej zabudowy. Jednym z nich jest dawny Hotel Katowice, którego budynek pochodzi z lat 60. XX wieku. Zamiast zastąpić go całkowicie nową inwestycją, zdecydowano się na gruntowną modernizację i stworzenie voco Katowice.
Obiekt oferuje obecnie 167 pokoi, a podczas przebudowy zachowano wybrane elementy przypominające o historii poprzedniego hotelu. Jest to ciekawy przykład pokazujący, że modernizacja nie zawsze musi oznaczać całkowite zatarcie wcześniejszej architektury. Przeciwnie – niektóre charakterystyczne elementy mogą stać się częścią nowej tożsamości budynku.
Z punktu widzenia budownictwa oznacza to konieczność znalezienia kompromisu pomiędzy istniejącą konstrukcją a współczesnymi wymaganiami. Nowoczesny hotel musi spełniać aktualne standardy dotyczące bezpieczeństwa, instalacji, komfortu akustycznego, efektywności eksploatacyjnej i funkcjonalności, nawet jeżeli jego konstrukcja powstała kilkadziesiąt lat wcześniej.
Z biura można zrobić hotel, ale nie jest to prosta przebudowa
Jeszcze większym wyzwaniem jest zmiana sposobu użytkowania budynku, który pierwotnie powstał w zupełnie innym celu. Dobrym przykładem jest planowany Crowne Plaza Katowice. Hotel z 178 pokojami ma powstać w budynku DL Craft, którego pierwotną funkcją była powierzchnia biurowa.
Podobny mechanizm wykorzystano we Wrocławiu, gdzie Prize by Radisson Wrocław z 208 pokojami powstał w zaadaptowanej części biurowej Sky Tower. Takie inwestycje mogą zyskiwać na znaczeniu wraz ze zmianami zachodzącymi na rynku powierzchni komercyjnych. Jeżeli budynek nie wykorzystuje w pełni swojego potencjału jako biurowiec, właściciel może analizować inne możliwości – od mieszkań i aparthoteli po klasyczny hotel.
Sama zmiana funkcji jest jednak znacznie bardziej skomplikowana niż przebudowa wnętrz. Innego rozwiązania wymagają piony instalacyjne, wentylacja, instalacje wodno-kanalizacyjne, podział przestrzeni, akustyka czy ochrona przeciwpożarowa. Trzeba również uwzględnić komunikację gości, obsługę hotelową, dostawy, sprzątanie, gastronomię oraz zaplecze techniczne.
Budynek zaprojektowany dla pracowników pojawiających się rano i opuszczających go po południu musi zostać przystosowany do działalności prowadzonej przez całą dobę. To powoduje, że konwersja może być atrakcyjną alternatywą dla nowej budowy, ale nie zawsze będzie rozwiązaniem prostym ani tanim.
Rewitalizacja może objąć cały kompleks
Jeszcze inny rodzaj inwestycji można obserwować w przypadku obiektów historycznych. Arche Garnizon Białystok w woj. podlaskim wykorzystuje zabudowania dawnych koszar. Historyczna funkcja kompleksu została zastąpiona działalnością hotelową, gastronomiczną i konferencyjną, a jednocześnie charakter istniejącego miejsca stał się jednym z wyróżników inwestycji.
Obiekt oferuje około 200 pokoi, ale szczególnie interesująca jest skala dodatkowych funkcji. Część konferencyjna obejmuje 8 sal i około 890 m² powierzchni, przy czym największa sala ma ponad 600 m². Dawne zabudowania wojskowe mogą więc obsługiwać nie tylko turystów, ale również konferencje, szkolenia, wydarzenia firmowe i inne spotkania biznesowe.
To dobry przykład pokazujący, że rewitalizacja nie musi polegać wyłącznie na zachowaniu fasady i stworzeniu za nią nowych wnętrz. Odpowiednio przeprowadzona inwestycja może całkowicie zmienić sposób funkcjonowania większego fragmentu zabudowy, jednocześnie pozostawiając czytelne ślady jego wcześniejszej historii.
Stare fabryki i magazyny również mają potencjał
Podobne możliwości oferują obiekty poprzemysłowe. Dawne hale produkcyjne, fabryki czy magazyny często dysponują cechami, które trudno uzyskać w standardowej zabudowie: dużą wysokością kondygnacji, otwartymi przestrzeniami, charakterystycznymi elewacjami oraz detalami konstrukcyjnymi, które po renowacji mogą stać się atutem.
Nie każdy taki obiekt nadaje się oczywiście na hotel. Problemy mogą dotyczyć stanu konstrukcji, izolacyjności, instalacji, doświetlenia, komunikacji pionowej czy możliwości racjonalnego podziału powierzchni na pokoje. Czasami koszty dostosowania starego budynku mogą okazać się na tyle wysokie, że bardziej opłacalna będzie nowa inwestycja.
Sytuacja wygląda jednak inaczej, gdy projekt łączy kilka funkcji. Hotel może współistnieć z gastronomią, przestrzeniami coworkingowymi, usługami, handlem oraz częścią eventową. Wówczas nietypowa konstrukcja istniejącego budynku, która byłaby ograniczeniem dla jednego sposobu użytkowania, może stać się zaletą dla innego.
Funkcja konferencyjna stawia przed adaptacją dodatkowe wymagania
Szczególnie interesującym zagadnieniem jest przekształcanie istniejących nieruchomości w hotele obsługujące również rynek konferencji i wydarzeń. W tym przypadku nie wystarczy wygospodarować odpowiedniej liczby pokoi. Obiekt potrzebuje sal spotkań, przestronnego foyer, zaplecza gastronomicznego, magazynów oraz sprawnej komunikacji pozwalającej w krótkim czasie obsłużyć dużą liczbę uczestników.
Duża sala konferencyjna powinna zapewniać dobrą widoczność i akustykę, dlatego problemem może być istniejąca siatka słupów. Znaczenie ma wysokość pomieszczenia, możliwość instalowania oświetlenia i nagłośnienia, dostęp do odpowiedniej mocy energetycznej oraz logistyka dostaw sprzętu. W przypadku wydarzenia dla kilkuset osób nawet szerokość korytarzy, liczba wind czy sposób połączenia sali z częścią gastronomiczną zaczynają mieć ogromne znaczenie.
Z tego powodu nie każdy budynek nadający się do konwersji na hotel będzie dobrym kandydatem na hotel konferencyjny. Jednocześnie udana adaptacja może stworzyć przestrzeń, której trudno konkurować z nowym obiektem pod względem charakteru.
Historyczna architektura może być przewagą
To właśnie tutaj pojawia się jedna z największych zalet rewitalizacji. Nowy budynek można perfekcyjnie zaprojektować pod względem funkcjonalnym, ale znacznie trudniej nadać mu historię. Dawna fabryka, koszary czy modernistyczny hotel posiadają ją od początku.
W branży konferencyjnej i eventowej ma to realną wartość. Organizatorzy coraz częściej poszukują nie tylko odpowiedniej powierzchni, ale również miejsc, które wyróżnią wydarzenie. Ceglana hala, zachowane elementy konstrukcyjne, historyczny dziedziniec czy charakterystyczna architektura mogą stać się naturalną scenografią konferencji, gali albo spotkania firmowego.
Rozwój tego rodzaju inwestycji powoduje jednocześnie, że oferta dostępnych w Polsce obiektów i hoteli konferencyjnych może stawać się bardziej różnorodna. Obok klasycznych hoteli biznesowych pojawiają się miejsca, w których funkcja konferencyjna została wpisana w zrewitalizowaną lub zaadaptowaną architekturę.
Nie każda adaptacja będzie tańsza od nowej budowy
Rosnąca popularność konwersji nie oznacza, że zawsze jest to rozwiązanie bardziej ekonomiczne. Przed rozpoczęciem projektu konieczna jest dokładna ocena stanu konstrukcji, instalacji, możliwości zmiany sposobu użytkowania oraz wymagań wynikających z przepisów. W przypadku obiektów zabytkowych dochodzą jeszcze uzgodnienia konserwatorskie i ograniczenia dotyczące zakresu możliwej ingerencji.
Podczas prac mogą również pojawić się problemy trudne do przewidzenia na etapie wstępnej analizy. Stan stropów, fundamentów czy instalacji może wymagać dodatkowych nakładów, a zachowanie historycznych elementów często wymusza stosowanie bardziej skomplikowanych rozwiązań technicznych. Adaptacja pozwala wykorzystać istniejącą konstrukcję, ale nie oznacza automatycznie prostszego procesu budowlanego.
Decyzja pomiędzy nową budową a konwersją musi więc wynikać z konkretnego przypadku. W jednej lokalizacji największą wartością będzie możliwość szybkiego wykorzystania istniejącego budynku, w innej ograniczenia techniczne sprawią, że korzystniejsze okaże się rozpoczęcie inwestycji od podstaw.
Budownictwo będzie coraz częściej pracowało z tym, co już istnieje
Zmiany zachodzące na rynku hotelowym mogą być częścią znacznie szerszego procesu dotyczącego całego rynku nieruchomości. Miasta posiadają ogromny zasób budynków, których pierwotne funkcje z czasem tracą znaczenie. Część biurowców, obiektów przemysłowych, administracyjnych czy handlowych może wymagać modernizacji albo całkowitego przemyślenia sposobu wykorzystania.
Zamiast wyburzenia i rozpoczęcia inwestycji od początku coraz częściej analizowana będzie możliwość zachowania konstrukcji i nadania jej nowego przeznaczenia. Nie w każdym przypadku będzie to technicznie lub ekonomicznie uzasadnione, jednak przykład rynku hotelowego pokazuje, jak duża może być skala takiego podejścia.
Informacja, że około 75 proc. projektów trafiających obecnie do analizy IHG stanowią istniejące hotele, inne budynki lub inwestycje posiadające już pozwolenie na budowę, jest tutaj bardzo wymowna. Jeszcze mocniej kierunek zmian pokazują europejskie dane grupy, według których w 2025 roku konwersje odpowiadały za około 84 proc. pokoi otwartych przez IHG w Europie.
Przyszłość budownictwa hotelowego nie będzie więc oznaczała wyłącznie kolejnych nowych obiektów wyrastających na pustych działkach. Coraz większą rolę mogą odgrywać projektanci i wykonawcy potrafiący znaleźć nową funkcję dla konstrukcji, które już stoją.
Czasami najbardziej interesującym „nowym” budynkiem może okazać się ten, który ma za sobą kilkadziesiąt lat historii.
Artykuł powstał we współpracy z serwisem e-konferencje.pl – bazą obiektów i sal konferencyjnych w Polsce.