Obecna dekada, począwszy nawet od końca lat 90 tych, jest okresem szczególnie dynamicznym na rynku nieruchomości mieszkaniowych, mimo że rok 2009 przyniósł pewne korekty rynku. W tym okresie dokonano setek tysięcy (w zasadzie statystyka jest już liczona w milionach) transakcji kupna sprzedaży domu lub mieszkania. Gro tych transakcji stało się możliwe dzięki hipotecznym kredytom na zakup mieszkania lub budowę domu.
Coraz więcej Polaków decyduje się na nabycie nieruchomości kredytowanej przez bank, co jest w pełni zrozumiałe, zważywszy, że ceny nieruchomości mieszkaniowych to kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych, a bardzo niewielu posiada takie zasoby w gotówce. Oczywiście warunkiem koniecznym otrzymania kredytu na dom lub mieszkanie jest posiadanie wystarczającej zdolności kredytowej i wiarygodnej oceny. Wiąże się to z posiadaniem stabilnych dochodów i realnej szansy na utrzymanie tych dochodów w przyszłości, co przez banki mierzone jest za pomocą różnych wska¼ników, np. poziom wynagrodzenia, staż pracy, wykonywana profesja, wykształcenie, doświadczenie zawodowe, sytuacja rodzinna i inne.
’); // ]]>
Jeśli zostaliśmy już zweryfikowani przez bank z oceną pozytywną, czyli posiadamy wystarczającą zdolność kredytową na zakup wybranej nieruchomości, to przed nami stoi szereg bardziej szczegółowych decyzji finansowych dotyczących kredytu hipotecznego. Musimy zdecydować w jakiej walucie chcemy się zadłużyć, z czym z kolei związane jest ryzyko kursowe, a tendencje gospodarcze mające miejsce w latach 2008-2009 wyra¼nie pokazują, iż ryzyko to jest realne. Musimy również zdecydować przez ile lat chcemy spłacać kredyt oraz czy i jaką początkową wpłatę własną chcemy wnieść. Z tymi parametrami są ściśle związane kwestie kwot ubezpieczeń oraz poziom samej marży bankowej. Generalnie, im większą wpłatę własną jesteśmy gotowi wnieść tym lepsze warunki możemy wynegocjować z bankiem, który uświadamia sobie, że może stracić klienta na rzecz banku konkurencyjnego.
Celem tego artykułu nie jest jednak drobiazgowa prezentacja warunków otrzymywania kredytu bankowego, a raczej próba nakreślenia problemu z wyborem – mieszkanie czy dom? Jeśli jednak już jesteś zainteresowany kredytem na zakup mieszkania lub budowę domu zapraszamy do zapoznania się z ofertą, jaką mają dla Ciebie banki – w jednym miejscu możesz porównać ich wszystkie propozycje. Jeśli chcesz zasięgnąć więcej informacji zgodnych z Twoją indywidualną sytuacją kredytową wypełnij formularz danego banku (możesz wypełnic formularz kilku banków), a przedstawiciel banku sam skontaktuje się z Tobą aby porozmawiać o Twojej sytuacji, nawet nie musisz wychodzić z domu. Kliknij KREDYTY MIESZKANIOWE lub zobacz propozycje banków na końcu artykułu.
Cofając się o kilka lat, wybór dom czy mieszkanie był prostszy w praktyce, gdyż rozbieżności w cenach domów i mieszkań były bardzo duże. Obecnie sytuacja jest nieco bardziej zbalansowana – w ciągu ostatnich kilku lat ceny mieszkań poszybowały w górę podwójnie czy nawet potrójnie, natomiast ceny domów wzrosły nieznacznie w stosunku do mieszkań. Jeszcze kilka lat temu mieszkanie w bloku było znacząco tańsze niż dom, w związku z czym większość kredytobiorców kupowała mieszkanie. W ostatnich latach cena dużego mieszkania w centrum miasta jest porównywalna (a często i wyższa) z ceną domu o przeciętnym standardzie na obrzeżach miasta. Oczywiście poziom cen nieruchomości w różnych miastach jest odmienny. Najwyższe ceny notowane są w dużych aglomeracjach (Warszawa, Poznań, Gdańsk, Kraków, Wrocław, Katowice, Łód¼), podczas gdy w małych miastach takie same domy i mieszkania można nabyć w wielokrotnie taniej.
Jest wiele czynników, które należy skrupulatnie rozważyć decydując się na mieszkanie lub dom. Ważniejsze z nich to cena, lokalizacja, komfort i indywidualność oraz koszty utrzymania i eksploatacji danej nieruchomości, O cenie jak już wspomnieliśmy decyduje głównie rynek i położenie geograficzne; rozważmy więc pokrótce kolejne trzy aspekty.
Lokalizacja domu wydaje się na pozór korzystniejsza, ale … trzeba najpierw przemyśleć sprawy dojazdu do pracy lub szkoły członków rodziny i związane z tym problemy, których mieszkańcy bloku nie doświadczają tak bardzo. Typowe potencjalne utrudnienia to rzadkie połączenia autobusowe, zakorkowane ulice mające odzwierciedlenie w czasie dojazdu do i z centrum miasta, odśnieżanie dróg zimą, awarie samochodu rodzinnego (jeśli rodzina ma 2-3 samochody to problem nie tak poważny, ale co jak zepsuje się jedyny samochód, którym ojciec odwozi dzieci do szkoły a żonę i siebie do pracy).
Czas na przyjemniejszy akcent lokalizacji domu. Mając własny dom, mamy zwykle więcej pomieszczeń, a w konsekwencji większy komfort życia. Przy domu mamy też zwykle kawałek działki lub ogródka – jest gdzie zaprosić znajomych i rodzinę na grilla, posiedzieć na ławeczce czy poleżeć na hamaku, można nasadzić kwiaty i drzewa ozdobne, wybudować plac zabaw dla dzieci, wykopać oczko wodne z rybkami. Krótko mówiąc można sobie pozwolić na komfort i swobodę, jakich mieszkaniec bloku nie doświadczy. Nie mówiąc już o tym, że sami wybieramy dom wg indywidualnych preferencji, podczas gdy w bloku możemy co najwyżej wybrać piętro i ilość pokoi.
Drugim istotnym czynnikiem są koszty utrzymania i eksploatacji mieszkania lub domu. Nie wdając się w bardziej szczegółowe kalkulacje, bez większego namysłu stwierdzić można, iż lokal mieszkalny w bloku ma z góry określone koszty eksploatacji, różniące się ewentualnie zużyciem energii lub wody. W przypadku domu rzecz ma się nieco inaczej. Musimy wybrać opcję ogrzewania pomieszczeń i wody (gaz, ekogroszek, ogrzewanie podłogowe, ogrzewanie elektryczne, olejowe, węgiel, drewno) i w pewnym stopniu jesteśmy zależni od cen rynkowych danego surowca, gdyż w okresie grzewczym wydatki te są bardzo odczuwalne, a zmiana systemu grzewczego, nawet jeśli jest możliwa, to kosztuje przynajmniej kilka tysięcy złotych. Kolejną kwestią są sprawy bieżących remontów, modernizacji czy chociaż modyfikacji budynku lub ogrodu – ale to wszystko kosztuje.
Artykuł ten nie ma charakteru analitycznego czy porównawczego, a wstępnie naświetla tylko dylemat związany z kupnem mieszkania (domu) i budową domu wg własnego projektu. Wskazuje on problemy, które trzeba przewidywać już na etapie decyzyjnym – ale to już do Państwa należy.
Analityk rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych
Ryszard Krupiński