Budowa hotelu to znacznie bardziej złożone przedsięwzięcie niż realizacja standardowego budynku mieszkalnego czy biurowego. Już na etapie pierwszych koncepcji trzeba myśleć jednocześnie o przyszłych gościach, sposobie funkcjonowania obiektu, kosztach jego eksploatacji, gastronomii, zapleczu technicznym, logistyce dostaw, zatrudnieniu, a coraz częściej również o konferencjach, eventach i dodatkowych usługach, które mają generować przychody poza sprzedażą noclegów. Dlatego współczesne inwestycje hotelarskie rozpoczynają się na długo przed pojawieniem się ekip budowlanych na działce.
Dobry hotel powinien być zaprojektowany nie tylko jako atrakcyjny budynek, ale przede wszystkim jako sprawnie działający biznes. Błędy popełnione na etapie projektu mogą przez kolejne kilkanaście czy kilkadziesiąt lat generować dodatkowe koszty, utrudniać pracę personelu albo ograniczać możliwości sprzedażowe obiektu. Z kolei odpowiednio przygotowana inwestycja może pozwolić hotelowi reagować na zmieniające się potrzeby rynku i rozwijać kolejne źródła przychodów.
Wszystko zaczyna się od pomysłu na hotel
Pierwszym etapem inwestycji powinno być określenie, jaki hotel właściwie ma powstać i kto będzie jego głównym klientem. Inaczej projektuje się miejski hotel biznesowy, inaczej obiekt wypoczynkowy nad jeziorem, butikowy hotel w zabytkowej kamienicy, resort SPA czy duży hotel konferencyjny położony przy ważnym węźle komunikacyjnym.
Nie wystarczy więc założenie, że budynek będzie miał określoną liczbę pokoi. Inwestor powinien już na początku odpowiedzieć sobie na pytania dotyczące standardu obiektu, segmentu cenowego, gastronomii, SPA, parkingu, przestrzeni rekreacyjnej oraz części biznesowej. Ważne jest również określenie, czy hotel będzie działał niezależnie, czy pod marką jednej z międzynarodowych lub krajowych sieci.
To właśnie na tym etapie inwestycje hotelarskie zaczynają różnić się od zwykłych projektów nieruchomościowych. Projektowany jest bowiem nie tylko budynek, lecz cały przyszły produkt hotelowy.
Jeżeli inwestycja hotelowa ma obejmować również część biznesową, wiele kluczowych decyzji trzeba podjąć jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Odpowiednia wysokość pomieszczenia, układ konstrukcyjny, akustyka, wentylacja, mobilne ściany, instalacje oraz zaplecze techniczne mogą później zdecydować o tym, jakie wydarzenia hotel będzie w stanie obsługiwać. Więcej o tym, jak zaprojektować funkcjonalną salę konferencyjną, przeczytasz w szczegółowym poradniku poświęconym projektowaniu takich przestrzeni.
Lokalizacja może zdecydować o powodzeniu inwestycji
Nawet bardzo dobry hotel może mieć problemy, jeśli zostanie wybudowany w niewłaściwym miejscu. Analiza lokalizacji powinna więc wykraczać daleko poza cenę działki. Liczą się dostępność komunikacyjna, charakter regionu, natężenie ruchu turystycznego i biznesowego, konkurencja, planowane inwestycje infrastrukturalne oraz potencjał rozwoju otoczenia.
W przypadku hotelu biznesowego znaczenie może mieć odległość od centrum miasta, lotniska, dworca, terenów targowych czy dzielnic biurowych. W przypadku resortu większą rolę odgrywają walory przyrodnicze i turystyczne. Hotel konferencyjny powinien natomiast zapewniać nie tylko dogodny dojazd, ale również odpowiednią liczbę miejsc parkingowych oraz możliwość obsługi dużych grup.
Przed zakupem nieruchomości konieczna jest także dokładna analiza uwarunkowań formalnych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dostęp do mediów, układ drogowy czy ograniczenia dotyczące zabudowy mogą mieć ogromny wpływ na ostateczną skalę projektu.
Projekt hotelu musi uwzględniać jego późniejsze funkcjonowanie
Jednym z najważniejszych momentów całego przedsięwzięcia jest etap projektowy. To właśnie wtedy podejmowane są decyzje, które później wpływają na komfort gości, organizację pracy personelu i koszty działalności hotelu.
Projektant musi pogodzić część dostępną dla gości z zapleczem operacyjnym. Recepcja, lobby, restauracja, kuchnia, magazyny, pralnia, pomieszczenia techniczne, ciągi komunikacyjne, windy, zaplecze pracownicze i strefy dostaw powinny tworzyć jeden sprawny organizm. Gość nie powinien obserwować całej logistyki związanej z funkcjonowaniem hotelu, mimo że każdego dnia za jego komfortem stoją dziesiątki procesów odbywających się na zapleczu.
Szczególnie istotne jest odpowiednie zaplanowanie komunikacji. Dostawy produktów do restauracji nie powinny kolidować z ruchem gości, obsługa housekeepingowa potrzebuje sprawnego dostępu do pięter, a transport wyposażenia podczas przygotowywania wydarzeń powinien odbywać się możliwie szybko i dyskretnie.
Dlatego przy dużych inwestycjach hotelarskich coraz częściej już na etapie koncepcji architektonicznej konsultuje się projekt z osobami posiadającymi doświadczenie w operacyjnym zarządzaniu hotelami.
Pokoje hotelowe – metry kwadratowe, które muszą zarabiać
Pokoje stanowią podstawę większości modeli biznesowych w hotelarstwie, dlatego ich projekt wymaga znalezienia kompromisu między komfortem gościa a efektywnością wykorzystania powierzchni. Każdy dodatkowy metr kwadratowy zwiększa koszty budowy, ale zbyt mały pokój może obniżyć atrakcyjność oferty i ograniczyć możliwość uzyskania zakładanej ceny noclegu.
Znaczenie ma nie tylko powierzchnia pokoju, ale również rozmieszczenie łazienki, instalacji, mebli, oświetlenia, gniazd elektrycznych czy stanowiska do pracy. W hotelach biznesowych szczególnie ważne pozostają wygodne miejsce do pracy i szybki internet, natomiast w obiektach wypoczynkowych większe znaczenie mogą mieć balkon, widok, przestrzeń wypoczynkowa czy możliwość komfortowego pobytu kilku osób.
Odpowiednia standaryzacja pokoi może również znacznie ułatwić późniejsze utrzymanie obiektu. Powtarzalne rozwiązania konstrukcyjne i instalacyjne upraszczają wyposażenie, remonty oraz serwis.
Czy hotel powinien mieć sale konferencyjne?
To pytanie warto zadać bardzo wcześnie, ponieważ dodanie funkcji konferencyjnej do gotowego hotelu może być trudne i kosztowne. Tymczasem odpowiednio zaprojektowana przestrzeń spotkań może stać się istotnym dodatkowym źródłem przychodów.
Hotel posiadający sale konferencyjne może obsługiwać szkolenia, konferencje, spotkania zarządów, prezentacje produktów, warsztaty, rekrutacje, gale, bankiety oraz imprezy integracyjne. Jedno wydarzenie generuje przy tym przychody nie tylko z wynajmu sali. Organizator może potrzebować kilkudziesięciu lub kilkuset noclegów, gastronomii, przerw kawowych, kolacji, parkingu oraz dodatkowych usług.
Projektując taką przestrzeń, warto pomyśleć o elastyczności. Zamiast jednej ogromnej sali można zastosować mobilne ściany pozwalające dzielić powierzchnię na kilka mniejszych pomieszczeń. Dzięki temu rano hotel może obsługiwać trzy szkolenia dla niewielkich grup, a wieczorem po połączeniu przestrzeni zorganizować dużą kolację firmową.
Ważne są również odpowiednia wysokość pomieszczeń, akustyka, zaciemnienie, dostęp do światła dziennego, wydajna wentylacja i klimatyzacja, infrastruktura audiowizualna oraz szybki internet. Trzeba także przewidzieć foyer, miejsce rejestracji uczestników, przestrzeń na catering, szatnię i zaplecze techniczne.
Gastronomia musi być projektowana razem z hotelem
Restauracja hotelowa jest często postrzegana przede wszystkim jako miejsce podawania śniadań, ale w większych obiektach gastronomia jest znacznie bardziej rozbudowanym systemem. Kuchnia może jednocześnie przygotowywać śniadania dla gości, lunch konferencyjny dla kilkuset osób, obsługiwać restaurację à la carte i przygotowywać wieczorny bankiet.
Jeżeli część gastronomiczna zostanie zaprojektowana bez uwzględnienia takich scenariuszy, szybko mogą pojawić się problemy logistyczne. Znaczenie mają powierzchnie magazynowe, chłodnie, ciągi technologiczne, miejsce przyjmowania dostaw, transport dań na sale konferencyjne oraz przestrzeń przeznaczona do składowania wyposażenia bankietowego.
W przypadku hotelu nastawionego na rynek spotkań projekt części konferencyjnej i gastronomicznej powinien być więc traktowany jako jeden wspólny proces.
Instalacje i technologie – niewidoczna część inwestycji
Gość najczęściej zwraca uwagę na wygląd lobby, wygodne łóżko czy aranżację restauracji. Dla inwestora równie ważne są jednak elementy, których praktycznie nie widać: ogrzewanie, chłodzenie, wentylacja, instalacje elektryczne, system zarządzania budynkiem, zabezpieczenia przeciwpożarowe, monitoring, kontrola dostępu czy infrastruktura teleinformatyczna.
Hotel działa przez całą dobę i zużywa znaczne ilości energii oraz wody. Dlatego decyzje dotyczące technologii zastosowanych podczas budowy mogą później bezpośrednio wpływać na rentowność obiektu.
Nowoczesne inwestycje hotelarskie coraz częściej uwzględniają systemy automatycznego sterowania temperaturą, energooszczędne oświetlenie, fotowoltaikę, pompy ciepła, odzysk ciepła, inteligentne zarządzanie pokojami czy rozwiązania ograniczające zużycie wody. Wyższy koszt na etapie realizacji może w określonych przypadkach oznaczać znacznie niższe wydatki eksploatacyjne przez kolejne lata.
Budowa hotelu to dopiero początek
Po uzyskaniu odpowiednich decyzji i przygotowaniu projektu rozpoczyna się najbardziej widoczna część inwestycji – budowa. W zależności od skali obiektu może ona trwać kilkanaście miesięcy lub kilka lat. W tym czasie inwestor musi kontrolować nie tylko harmonogram i koszty prac, ale również zamówienia wyposażenia oraz przygotowania do uruchomienia hotelu.
Moment otwarcia wymaga bowiem wcześniejszego zbudowania zespołu, przygotowania procedur operacyjnych, uruchomienia systemu rezerwacyjnego, rozpoczęcia sprzedaży, podpisania umów z dostawcami oraz przeprowadzenia działań marketingowych. W przypadku hotelu konferencyjnego sprzedaż powinna rozpocząć się odpowiednio wcześniej, ponieważ duże wydarzenia firmowe i konferencje bywają planowane z wielomiesięcznym wyprzedzeniem.
Hotel może więc nadal wyglądać jak plac budowy, podczas gdy jego dział sprzedaży powinien już prowadzić rozmowy dotyczące wydarzeń organizowanych kilka miesięcy po planowanym otwarciu.
Ile kosztuje budowa hotelu?
Nie istnieje jedna uniwersalna odpowiedź na to pytanie. Koszt zależy między innymi od lokalizacji, powierzchni, liczby pokoi, standardu, konstrukcji budynku, kosztów gruntu, wyposażenia, technologii, gastronomii, SPA, basenu, parkingu oraz części konferencyjnej.
Dlatego analizowanie inwestycji wyłącznie przez pryzmat kosztu wybudowania jednego pokoju może prowadzić do błędnych wniosków. Dwa hotele posiadające po 100 pokoi mogą reprezentować zupełnie inną skalę inwestycji, jeśli jeden oferuje jedynie podstawową gastronomię, a drugi dodatkowo rozbudowane centrum konferencyjne, SPA, basen, restauracje i parking podziemny.
Jeszcze ważniejsza od samego kosztu realizacji jest odpowiedź na pytanie, czy zaprojektowany obiekt będzie w stanie wygenerować przychody pozwalające uzyskać zakładaną stopę zwrotu.
Najdroższe błędy powstają przed rozpoczęciem budowy
Paradoksalnie jednym z największych zagrożeń dla inwestycji hotelowej nie musi być problem na placu budowy. Znacznie poważniejsze konsekwencje może mieć niewłaściwa decyzja podjęta wiele miesięcy wcześniej – źle dobrana lokalizacja, nieodpowiednia liczba pokoi, przewymiarowane SPA, zbyt mała restauracja, brak parkingu czy centrum konferencyjne zaprojektowane bez odpowiedniego foyer i zaplecza.
Po wybudowaniu obiektu poprawienie takich elementów bywa bardzo kosztowne, a czasami praktycznie niemożliwe.
Dlatego dobre inwestycje hotelarskie powinny być analizowane jednocześnie z perspektywy architekta, inwestora, operatora oraz przyszłego klienta. Hotel nie kończy przecież swojego życia w momencie przecięcia wstęgi. Wtedy dopiero zaczyna zarabiać.
Dobry projekt hotelu powinien wyprzedzać rynek
Hotel budowany dzisiaj powinien odpowiadać na potrzeby gości nie tylko w dniu otwarcia, ale również za pięć, dziesięć czy kilkanaście lat. Z tego powodu coraz większego znaczenia nabiera możliwość elastycznego wykorzystywania przestrzeni.
Sala konferencyjna może wieczorem zmieniać się w przestrzeń eventową, lobby może pełnić funkcję coworkingu i miejsca nieformalnych spotkań, restauracja może obsługiwać zarówno gości hotelowych, jak i mieszkańców miasta, a odpowiednio zaprojektowane tereny zewnętrzne mogą być wykorzystywane podczas wydarzeń firmowych czy wesel.
Najlepsze projekty nie próbują przewidzieć dokładnie, jak będzie wyglądało hotelarstwo za kilkanaście lat. Tworzą natomiast budynki, które będzie można stosunkowo łatwo dostosować do nowych oczekiwań.
Inwestycje hotelarskie to znacznie więcej niż budowa budynku
Budowa hotelu jest połączeniem nieruchomości, architektury, technologii, gastronomii, turystyki i zarządzania. Każda decyzja projektowa ma później swoje konsekwencje operacyjne i finansowe. Dlatego sukces inwestycji zależy nie tylko od jakości wykonania budynku, lecz przede wszystkim od tego, czy od początku powstawał on jako przemyślany produkt hotelowy.
Dobrze przygotowane inwestycje hotelarskie uwzględniają cały cykl życia obiektu – od analizy rynku i wyboru działki, przez projektowanie i budowę, aż po sprzedaż, eksploatację i przyszłą modernizację. To właśnie takie podejście pozwala stworzyć hotel, który jest atrakcyjny dla gości, wygodny dla pracowników i – co najważniejsze z punktu widzenia inwestora – ma szansę pozostać rentownym przez wiele lat.
