Czy zmiana zasad udzielania kredytów hipotecznych i rządowy program Mieszkanie dla Młodych będą miały wpływ na rynek mieszkaniowy?
Nowy rok przyniesie istotne zmiany na rynku kredytowym, które w pewnym stopniu mogą mieć wpływ na rynek mieszkaniowy. Dla wielu osób zamierzających kupić mieszkanie decydująca okaże się na pewno zmiana zasad przyznawania kredytów, która wiąże się z wycofaniem z oferty banków kredytów na 100 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Od 1. stycznia banki mogą pożyczać maksymalnie na pokrycie 95 proc. wartości nieruchomości, a 5 procentowym wkładem własnym będą musieli dysponować kupujący.
Należy jednak zaznaczyć, że już teraz osoby, które nie mają na zabezpieczenie co najmniej 20 proc. wkładu muszą się liczyć z dodatkowymi kosztami związanymi z opłatą ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Większość banków narzuca obowiązkowo jego wykupienie do czasu, kiedy poziom zadłużenia nie spadnie poniżej 80 proc. wartości nieruchomości.
Korzystną dla kredytobiorców nowością będzie z kolei zmiana zasad wyliczania zdolności kredytowej. Od nowego roku banki będą brały pod uwagę dłuższy okres kredytowania – do 35 lat, a nie jak dotąd – maksymalnie do 25 lat. To być może przełoży się na wzrost dostępnej kwoty kredytu w przypadku osób, które podpiszą umowy na okres od 25 do 35 lat.
Dla pewnej grupy osób szansę na tańsze kredytowanie stwarza wchodzący od 1. stycznia 2014 roku, rządowy program Mieszkanie dla Młodych. W zależności od liczby dzieci, państwo dopłaci do kredytu od 10 do 20 proc. ceny kupowanej nieruchomości małżeństwom, osobom samotnie wychowującym dzieci lub singlom. Dopłatę dostaną osoby, które nie ukończyły 35 lat (w przypadku małżeństw jedno z małżonków) i zakupią na rynku deweloperskim mieszkanie (do 75-85 mkw.) lub dom (do 100-110 mkw.). Jeśli nie posiadały wcześniej na własność nieruchomości wkład własny do kredytu zabezpieczy im państwo.
Pod warunkiem jednak, że znajdą ofertę, która spełni wymogi programu MdM i cena metra kupowanego mieszkania nie przekroczy zakładanego w programie limitu. A to nie będzie łatwe. Limity cen w MdM są tak niskie, że dopasowanie do nich oferty będzie możliwe na mniejszych rynkach lokalnych i w niektórych dużych aglomeracjach, jak np. w Krakowie.
Rekordowe wyniki sprzedaży mieszkań w ostatnich miesiącach pokazują, że osoby planujące zakup nieruchomości raczej nie czekają na nowy program dopłat. Kredytów hipotecznych zaciąganych jest najmniej od boomu a kupujących mieszkania przybywa. Nabywcy wykorzystują ostatni moment, kiedy ceny są jeszcze w dołku, a deweloperzy oferują atrakcyjne bonusy.
Jak przyznaje Teresa Witkowska – dyrektor sprzedaży w Red Real Estate Development, w inwestycji, której budowę spółka niedawno zakończyła w warszawskich Skoroszach znaczny wzrost zainteresowania zakupem nastąpił, kiedy wprowadzony został program sprzedaży mieszkań, w którym deweloper oferuje wykończenie pod klucz w cenie lokalu. – Bezpłatne wykończenie mieszkania przyciąga kupujących. Tym bardziej, że inwestycja jest już ukończona i po zakupie lokalu na Osiedlu Alpha klienci mogą się do razu wprowadzić. Wiele osób, widząc, że ceny zaczynają iść w górę, a mieszkań ubywa nie odkłada zakupu na przyszły rok. Coraz więcej klientów kupuje też inwestycyjnie – wyjaśnia Teresa Witkowska.
Deweloperzy oceniają, że program dopłat nie wywrze znaczącego wpływu na sprzedaż mieszkań w przyszłym roku, z powodu małej dostępności mieszkań, które się do niego zakwalifikują. Inwestycje, w których lokale spełnią wymogi cenowe będą zaś w wielu lokalizacjach trudne do przeprowadzenia ze względu na wysokie ceny gruntów. Imponujące wskaźniki sprzedaży w mijającym roku, w którym nie można było skorzystać z dopłat, zdają się to potwierdzać.
Większy wpływ na rynek deweloperski może mieć przygotowywany przez Bank Gospodarstwa Krajowego – Fundusz Mieszkań pod Wynajem, w ramach którego mieszkania skupować będzie państwo i wynajmować po preferencyjnych cenach.
Jeszcze jedną zmianą na rynku kredytowym, która zacznie obowiązywać od połowy 2014 roku będzie wyeliminowanie z oferty banków kredytów walutowych. Od lipca 2014 roku zobowiązania w walutach obcych udzielane będą tylko osobom, które uzyskują w nich dochody. W tym przypadku raczej niewiele się zmieni, bo w tej chwili kredyty walutowe to margines rynku, obejmują zaledwie ułamek procenta udzielanych kredytów hipotecznych.
Autor: RED Real Estate Development