Rynek nowych inwestycji hotelowych i konferencyjnych w Polsce pokazuje ciekawą zmianę. Jeszcze kilka lat temu naturalnym kierunkiem dla kapitału zainteresowanego klientem biznesowym były przede wszystkim największe miasta: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań czy Katowice. Dzisiaj mapa jest znacznie bardziej zróżnicowana. Duże projekty MICE powstają nad Bałtykiem, w miejscowościach górskich, przy istniejących centrach targowych, w miastach regionalnych, a nawet w rewitalizowanych obiektach poprzemysłowych. Wspólnym mianownikiem nie jest już lokalizacja w wielkim centrum biznesowym, lecz możliwość stworzenia obiektu, który będzie zarabiał na kilku segmentach jednocześnie. Konferencja ma sprzedać nie tylko salę, ale również pokoje, gastronomię, SPA, program integracyjny, dodatkową noc oraz usługi dostępne podczas całego pobytu.
To istotna zmiana z punktu widzenia inwestora. MICE coraz rzadziej jest traktowany jako dodatek do hotelu. Staje się jednym z narzędzi stabilizowania całego biznesu, szczególnie w lokalizacjach charakteryzujących się dużą sezonowością. Resort nad morzem może osiągać świetne wyniki w lipcu i sierpniu, ale jego prawdziwym wyzwaniem jest listopadowy wtorek. Hotel w górach może być pełny w ferie i weekendy, ale inwestor potrzebuje również klientów w kwietniu, maju, październiku czy w środku tygodnia. Właśnie tutaj konferencje, szkolenia, incentive i spotkania firmowe mogą stworzyć drugi kalendarz popytu.
Bałtyk pokazuje, jak MICE może zmieniać ekonomię wielkiego resortu
Najbardziej spektakularnym przykładem nowego podejścia jest Hotel Gołębiewski w Pobierowie. Obiekt rozpoczął działalność w 2026 roku i docelowo ma dysponować aż 1240 pokojami. Jeszcze bardziej imponująca jest część biznesowa: 58 sal i około 26 tys. m² powierzchni eventowej, w tym sala kongresowa o powierzchni 3500 m² umożliwiająca organizację wydarzenia dla 2500 osób w jednej przestrzeni. To skala, która przesuwa Pobierowo z kategorii typowo wakacyjnego kurortu do grupy miejsc zdolnych obsługiwać jedne z największych hotelowych wydarzeń konferencyjnych w Polsce.
Z punktu widzenia inwestora najciekawsza nie jest jednak sama liczba metrów. Pobierowo pokazuje model, w którym ogromny resort potrzebuje kilku niezależnych źródeł popytu. Latem może dominować klient wypoczynkowy, ale wiosną i jesienią rozbudowana część MICE pozwala przyciągnąć wydarzenia, które jednocześnie wykorzystują pokoje, restauracje, zaplecze rekreacyjne i powierzchnie konferencyjne. Firma przyjeżdżająca na dwudniowy kongres nie kupuje wyłącznie sali. Jej uczestnicy nocują, jedzą śniadania, korzystają z przerw kawowych, kolacji, baru i programu integracyjnego. W przypadku tak dużego obiektu właśnie możliwość uruchamiania wielu działów hotelu podczas jednego wydarzenia może mieć większe znaczenie niż sama cena wynajmu centrum konferencyjnego.
Dla rynku to wyraźny sygnał. Nadmorskie MICE nie musi konkurować bezpośrednio z Warszawą czy Krakowem o typowy jednodniowy kongres miejski. Może sprzedawać zupełnie inny produkt: konferencję, nocleg, integrację i wypoczynek w jednym miejscu. Taka oferta szczególnie dobrze odpowiada na rozwój incentive, wyjazdów strategicznych, spotkań sprzedażowych i firmowych eventów, podczas których część oficjalna jest tylko jednym z elementów całego pobytu.
W górach inwestorzy widzą możliwość połączenia konferencji z integracją i wellbeing
Bardzo podobny mechanizm można zaobserwować na południu Polski. Górskie miejscowości od dawna są popularnym kierunkiem wyjazdów firmowych, ale nowe inwestycje pokazują, że skala ambicji rośnie. Dobrym przykładem jest Crystal Mountain w Wiśle. Hotel posiada już około 750 m² powierzchni konferencyjnej, jednak w 2026 roku zapowiedziano budowę nowego, bezpośrednio połączonego z obiektem centrum kongresowo-konferencyjnego. Jego głównym elementem ma być sala o powierzchni około 2000 m² i wysokości 6 metrów, uzupełniona ogromnym foyer liczącym 900 m², dodatkowymi salami oraz rozbudowanym zapleczem gastronomicznym. Zakończenie inwestycji planowane jest na 2028 rok.
To ważny przykład, ponieważ inwestor nie buduje nowego obiektu od podstaw w miejscu pozbawionym klientów. Rozbudowuje istniejący resort, który posiada pokoje, gastronomię, SPA i rozpoznawalność, dokładając do niego element pozwalający wejść do zupełnie wyższego segmentu wydarzeń. Właśnie taki model może być atrakcyjny ekonomicznie: część konferencyjna generuje popyt na istniejącą bazę noclegową, natomiast hotel i infrastruktura wypoczynkowa zwiększają atrakcyjność konferencji. Nie trzeba budować dwóch niezależnych biznesów – jeden zaczyna zasilać drugi.
Taki kierunek dobrze wpisuje się również w zmianę oczekiwań firm. Klient korporacyjny coraz częściej poszukuje miejsca, w którym można przeprowadzić rano prezentację dla kilkuset pracowników, po południu podzielić ich na warsztaty, a następnie przenieść część programu do restauracji, SPA, na taras lub w teren. Górski resort może więc wygrać nie liczbą mieszkańców miasta ani bliskością wielkiego centrum biurowego, lecz możliwością stworzenia kompletnego scenariusza wyjazdu firmowego.
Gdańsk pokazuje drugi model: dobudować hotel tam, gdzie wydarzenia już są
Inną strategię widać przy AMBEREXPO w Gdańsku. Tutaj nie chodzi o stworzenie resortu, który dopiero ma wygenerować popyt na konferencje. Popyt już istnieje. AMBEREXPO podaje około 110 wydarzeń i 250 tys. odwiedzających rocznie, a kompleks dysponuje pięcioma halami targowymi oraz częścią konferencyjną. Inwestycja polega więc na uzupełnieniu istniejącego produktu o element szczególnie ważny przy wydarzeniach wielodniowych – hotel.
Powstający przy kompleksie ibis Styles ma posiadać 168 pokoi i zostać uruchomiony w drugiej połowie 2026 roku. Wartość inwestycji obejmującej hotel oraz wcześniejszą rozbudowę kompleksu o halę i strefę wejściową wynosi 147 mln zł. Sam AMBEREXPO przedstawia hotel jako część strategii wzmacniania Gdańska jako destynacji konferencyjnej i targowej działającej przez cały rok.
Z inwestycyjnego punktu widzenia to niezwykle interesujący przykład, ponieważ pokazuje, że nie zawsze największy potencjał daje budowa kolejnej sali. Czasami brakującym elementem infrastruktury jest miejsce noclegowe bezpośrednio przy venue. Organizator dużych targów lub kongresu musi bowiem patrzeć na cały łańcuch obsługi uczestnika. Jeśli gość może po zakończeniu wydarzenia w ciągu kilku minut znaleźć się w swoim pokoju, organizator ogranicza transfery, logistykę i liczbę potencjalnych problemów. W dokumentach związanych z rozbudową AMBEREXPO inwestor wprost wskazywał potrzebę uzupełnienia kompleksu o hotel biznesowy i wiązał tę inwestycję z możliwością przyciągania większej liczby kongresów.
To dobry przykład dla innych polskich miast. Nie każda destynacja potrzebuje następnego wielkiego centrum konferencyjnego. Czasami większy zwrot może przynieść zagęszczenie infrastruktury wokół istniejącego venue – poprzez hotel, restauracje, parking, transport czy powierzchnie networkingowe.
MICE zaczyna wchodzić również do miast regionalnych
Szczególnie interesujące dla inwestorów jest jednak to, że konferencyjne projekty pojawiają się coraz częściej poza klasycznymi liderami rynku. Dobrym przykładem jest Tarnów. Grupa Arche rewitalizuje tam XIX-wieczny Młyn Szancera, który ma zostać przekształcony w hotel ze 170 pokojami, restauracją i przestrzenią eventową. Projekt zakłada ponad 1000 m² sal konferencyjnych, a także część kulturalno-wystawienniczą. Otwarcie planowane jest na 2027 rok.
Z biznesowego punktu widzenia szczególnie ciekawy jest sam sposób budowania produktu. Inwestor nie próbuje stworzyć w Tarnowie anonimowego centrum konferencyjnego konkurującego powierzchnią z Warszawą czy Katowicami. Wykorzystuje charakter historycznego kompleksu przemysłowego, do którego dołącza funkcję hotelową, wydarzenia, gastronomię i kulturę. Dzięki temu konferencja staje się jednym z kilku powodów odwiedzenia miejsca.
Podobny kierunek Grupa Arche realizuje w Szczecinie. W dawnej olejarni powstaje kompleks z 195 pokojami oraz ponad 1000 m² powierzchni konferencyjno-eventowej, restauracjami, barem, SPA oraz częścią kulturalną. W projekcie wykorzystany ma zostać również przemysłowy charakter miejsca – dawne kanały technologiczne czy historia produkcji oleju nie są traktowane jako problem, lecz jako element budujący tożsamość inwestycji.
To ważny trend dla całego rynku nieruchomości. MICE może być jednym ze sposobów ekonomicznego uzasadnienia rewitalizacji dużych obiektów poprzemysłowych, ponieważ wydarzenia potrzebują przestrzeni o dużych kubaturach i nietypowym charakterze. Jednocześnie hotel i gastronomia pozwalają monetyzować budynek również poza godzinami eventu.
Inwestorzy nie boją się także średnich miast
Jeszcze bardziej wymownym przykładem może być Konin. Planowany czterogwiazdkowy Cheval Conference & SPA ma posiadać około 100 pokoi, część konferencyjno-biznesową oraz restaurację na dachu, a oferta ma być uzupełniona wykorzystaniem terenów nad Wartą i funkcjami rekreacyjnymi. Projekt znajduje się na etapie przygotowawczym.
Nie jest to oczywiście inwestycja porównywalna skalą z Pobierowem. I właśnie dlatego jest interesująca. Pokazuje, że rynek MICE nie musi oznaczać wielkiego kongresu dla 3000 delegatów. W średnim mieście istnieje popyt na szkolenia, regionalne konferencje, spotkania firm, wydarzenia branżowe, bankiety czy integracje dla 50–300 uczestników. Jeżeli lokalna podaż nowoczesnych obiektów jest ograniczona, dobrze zaprojektowany hotel konferencyjny może obsługiwać klientów, którzy dzisiaj wyjeżdżają do Poznania, Łodzi czy innych większych ośrodków.
Dla inwestora oznacza to konieczność innego sposobu analizy rynku. Nie wystarczy sprawdzić liczbę międzynarodowych kongresów w mieście. Trzeba zbadać lokalne przedsiębiorstwa, instytucje, szpitale, uczelnie, organizacje branżowe i firmy działające w promieniu nawet 100–150 kilometrów, ponieważ to one mogą tworzyć stały, powtarzalny popyt na spotkania. Duży międzynarodowy kongres świetnie wygląda w folderze, ale dla wyniku obiektu bardziej wartościowe może być kilkadziesiąt regularnie wracających szkoleń i konferencji regionalnych.
Nie budować „hotelu z salą”, ale obiekt posiadający kilka silników przychodowych
Analiza nowych inwestycji prowadzi do jednej szczególnie ważnej obserwacji. Model „hotel + sala konferencyjna w piwnicy” coraz mniej odpowiada temu, co powstaje na rynku. Nowe projekty są bardziej złożone. W Pobierowie mamy wielki resort wypoczynkowy z gigantycznym zapleczem eventowym. W Wiśle centrum kongresowe jest rozszerzeniem działającego resortu. W Gdańsku hotel uzupełnia istniejące targi. W Tarnowie i Szczecinie MICE staje się częścią rewitalizacji historycznych kompleksów. W Koninie konferencje mają funkcjonować razem z częścią rekreacyjną.
W każdym z tych przypadków inwestor szuka kilku niezależnych źródeł przychodu. Gość może przyjechać na konferencję i zostać na noc. Może korzystać z restauracji, SPA lub programu integracyjnego. Firma może wynająć salę w środku tygodnia, podczas gdy w weekend tę samą bazę noclegową zajmą turyści indywidualni. Restauracja może działać także dla lokalnego klienta. Obiekt poprzemysłowy może przyciągać kulturę i wydarzenia społeczne. Takie połączenie segmentów zmniejsza ryzyko uzależnienia całej inwestycji od jednego rodzaju popytu.
I właśnie dlatego MICE może być szczególnie atrakcyjny dla inwestora w lokalizacji turystycznej. Nie chodzi o to, aby konferencje były najważniejszym biznesem hotelu. Wystarczy, że będą generować popyt wtedy, kiedy podstawowy segment sprzedaje się słabiej.
Najciekawsza nieruchomość MICE to dzisiaj ta, która potrafi pracować cały tydzień
Z punktu widzenia właściciela kluczowa jest nie tylko liczba uczestników jednego wydarzenia, lecz roczne wykorzystanie nieruchomości. Resort może być pełny w wakacyjną sobotę bez jakiejkolwiek konferencji. Znacznie większym wyzwaniem jest poniedziałek w listopadzie. Hotel miejski może dobrze pracować od poniedziałku do czwartku, ale szukać pomysłu na weekend. Obiekt konferencyjny musi więc być projektowany tak, żeby różne grupy klientów wzajemnie się uzupełniały, zamiast konkurować o te same terminy.
Dlatego inwestor powinien analizować MICE przede wszystkim jako narzędzie zarządzania kalendarzem. Jeśli grupa konferencyjna blokuje pokoje w terminie, w którym hotel bez problemu sprzedałby je znacznie drożej turystom indywidualnym, korzyść może być niewielka. Jeśli jednak ta sama grupa pojawia się w środę w październiku, korzysta z 150 pokoi, dwóch sal, lunchu i wieczornej kolacji, ekonomika wygląda zupełnie inaczej.
Najlepsze projekty będą prawdopodobnie budowane właśnie wokół takiego komplementarnego popytu. MICE nie powinien zastępować leisure. Powinien go uzupełniać.
Elastyczność będzie ważniejsza niż rekordowy metraż
Drugim istotnym kierunkiem jest sposób projektowania powierzchni. Nowe centrum przy Crystal Mountain jest tutaj dobrym przykładem: oprócz dużej sali projektowane są foyer, dodatkowe pomieszczenia i zaplecze umożliwiające realizację różnych formatów. Takie podejście jest znacznie bezpieczniejsze niż stworzenie jednej ogromnej hali przydatnej wyłącznie podczas kilku największych wydarzeń w roku.
Dla inwestora oznacza to, że warto analizować nie tylko parametr „maksymalnie 1500 osób”, lecz to, czy obiekt potrafi równocześnie obsługiwać konferencję dla 500 osób, dwa szkolenia po 80 uczestników i kameralne spotkanie zarządu. Jeżeli każda część może pracować niezależnie, powierzchnia generuje przychód częściej. Jeśli natomiast uruchomienie małego wydarzenia wymaga ogrzewania, oświetlenia i obsługi całej gigantycznej strefy, koszty operacyjne mogą szybko zjadać przewagę dużego metrażu.
Przyszłościowe centrum konferencyjne powinno być duże wtedy, kiedy tego wymaga wydarzenie, i małe wtedy, kiedy tego wymaga biznes.
Gdzie więc inwestorzy widzą dziś największy potencjał?
Mapa nowych projektów pozwala wskazać kilka wyraźnych kierunków. Pierwszy to regiony wypoczynkowe, szczególnie Bałtyk i góry, gdzie MICE ma redukować sezonowość oraz zwiększać wykorzystanie pokoi w dni robocze. Drugi to działające już destynacje targowe i kongresowe, gdzie nowe hotele mogą uzupełniać infrastrukturę zamiast tworzyć ją od zera. Trzeci to miasta regionalne, w których nowoczesna podaż konferencyjna jest ograniczona, ale istnieje lokalny popyt biznesowy. Czwarty to rewitalizacje i nietypowe nieruchomości, gdzie konferencje pomagają zbudować ekonomiczne uzasadnienie dla przywrócenia dużych historycznych kompleksów do życia.
Nie oznacza to, że każda taka inwestycja odniesie sukces. Ryzyko pozostaje znaczące – koszty budowy i finansowania są wysokie, rynek eventowy potrafi być zmienny, a liczba naprawdę dużych wydarzeń jest ograniczona. W przypadku Młyna Szancera sam inwestor w materiałach skierowanych do kupujących lokale wskazuje wprost ryzyko niewystarczającego popytu na noclegi, gastronomię i konferencje. To zdrowe przypomnienie, że atrakcyjny trend nie zwalnia z obowiązku dokładnego policzenia inwestycji.
Dla inwestora najważniejsze pytanie brzmi: co konferencja uruchomi poza samą salą?
Właśnie to może być najlepszym sposobem oceny potencjału projektu. Jeśli wydarzenie generuje wyłącznie przychód z wynajęcia pomieszczenia, model pozostaje stosunkowo prosty i łatwy do skopiowania przez konkurencję. Jeżeli jednak jedna konferencja uruchamia 200 pokoi, kilkaset śniadań, przerwy kawowe, lunch, galę, bar, SPA i dodatkowy pobyt uczestników, wartość klienta jest zupełnie inna.
Dlatego inwestorzy coraz częściej nie pytają wyłącznie: „czy w tej lokalizacji organizuje się konferencje?”. Znacznie ważniejsze stają się pytania: „czy wydarzenie może wypełnić hotel poza sezonem?”, „czy uczestnik zostanie na noc?”, „czy kupi gastronomię i program dodatkowy?”, „czy przestrzeń można wykorzystać również do gali, targów i wydarzeń lokalnych?” oraz „czy obiekt może obsługiwać kilka grup jednocześnie?”.
Nowe inwestycje w Polsce pokazują, że rynek MICE przestaje być domeną kilku największych miast. Kapitał zaczyna szukać miejsc, w których konferencja może być jednym z elementów szerszej układanki: wydłużać sezon nad morzem, wzmacniać resort w górach, wypełniać brak noclegów przy centrum targowym, przywracać życie zabytkowemu kompleksowi lub tworzyć nowy produkt biznesowy w średnim mieście.
I właśnie tutaj może znajdować się największy potencjał rynku. Nie w budowaniu kolejnych obiektów posiadających sale konferencyjne, lecz nieruchomości, w których MICE zwiększa wykorzystanie całego budynku i generuje przychód w wielu miejscach jednocześnie.
Artykuł powstał we współpracy z serwisem e-konferencje.pl – portalem prezentującym obiekty i sale konferencyjne w Polsce oraz wspierającym organizatorów w wyszukiwaniu miejsc na konferencje, szkolenia, kongresy, spotkania firmowe i wydarzenia biznesowe.